国五条后房价和调控赛跑 刚需口述买房纠结路

2016年10月28日 来源:乐房网

当人们为高房价叫苦时,政府又伸出了调控之手。这像是一种轮回。 去年3月,政府又一次“重拳出击”———“国五条”出台。 紧随其后的“落地”是去年11月份广州推出的“穗六条”。时光荏苒,一

当人们为高房价叫苦时,政府又伸出了调控之手。这像是一种轮回。

去年3月,政府又一次“重拳出击”———“国五条”出台。

紧随其后的“落地”是去年11月份广州推出的“穗六条”。时光荏苒,一年转瞬即逝,这些措施的效果究竟如何?

“国五条”落地一年之际,南都试图还原广州楼市起伏,通过购房者、投资客、中介、开发商之口,讲述这一年里发生的故事和事故。

遗憾的是,在“限价令”和“限购令”的双重束缚下,楼市只有“起”没有“伏”。取而代之的则是,开发商和购房者通过种种途径规避政策。

刚需购房者依旧苦恼:月供上涨,房价扶摇直上。他们只好放弃市区,转战郊区。

重拳之下,投资亦未冷。从事房产经纪生意的陈艳,让老公卖掉了工厂,投资房产。这些投资者依旧认为,投资房产比投资实业的回报要高得多。

政策未落地

价先涨屋疯抢

去年2月20日,“国五条”通过。“国五条”的发布引起轩然大波,最核心的政策是:“出售自有住房,征个税20%”。

“羊毛出在羊身上”,多数人认为,卖房者肯定不愿承担这20%的税费,这笔钱会变成房价转嫁到买房者身上,这将推高二手房售价,二手房价应声上涨。

3月6日,张源听到这一消息,果断决定:“抢闸”买房。由于不想“啃老”,夫妻二人的首付刚够30万。为了儿子上学,能争取一个好学位。她开始在越秀区范围内寻找学位房。

看房的经历让她“很伤心”。她找到要卖的房子,这是一间房龄超过30年的宿舍楼,房间和客厅被走廊分开在两边,厨房则设在走廊中。出门时,有住户正在走廊做菜,不情愿地腾出一条缝隙,为她放行。“环境太差了”,她后来得知,这房子很快被另一名买家入手。

在看过五六套学位房后,张源匆忙选择了一间东华西路的一室一厅,35平方米,总价83.5万,市一级小学学位。此时,距离广州“国五条”规定的落地时间,仅有10多天,卖家们咬紧价格,没有砍价的余地。

由于担心新政落地后,税费增加,之后的交易过户,都是在抢时间。张源放弃了公积金贷款,一个星期内,办完按揭、过户等手续,领到房产证。

随后,张源发现,由于时间太赶,她被“坑”。这原本是一间华侨房,房东一个朋友的户口挂靠在此,不肯迁出,以致他们无法入户,孩子的学位堪忧。她还发现,市工商局制定的《存量房买卖合同》范本中,房屋买卖非代理的收费,按成交价总价的0.5%-2.5%收取,但这家中介收了3%的中介费。

就在种种被坑的情况下,她依旧发现,随着地铁的开通,这套房子还将升值。

对去年3月份的“抢房事件”,在东圃做房地产中介的陈艳记忆犹新。“那不是买房,是抢房”,她把“抢”字的音发得特别重。

陈艳清楚地记得,一些买家甚至来不及仔细看房。在富力天力居,她带着一名买家看房,由于租客不在家,进不了门,她只好把客人带去楼上户型相同的另一套房。那位客人看过朝向、格局,问过价钱,觉得合适,当即下单了。

彼时,广州市各处房地产交易中心,已是人满为患。为了替客人取号,陈艳早上4点钟起床,当一个小时后赶到东方三路办理点时,发现队伍前已有接近20人。一些经纪人通宵排队。“如果没法赶在政策落地前办完的话,生意就黄了”。

那一个月,陈艳卖出了10多套房,这是她2007年从事房地产行业后,收成的一个月。

“限购令”下

假离婚求规避

2013年3月31日晚上10时17分,广州市国土房管局将“国五条”的广州版细则挂网公布。对二手房征收20%个税的问题,细则暂未落地。次日,二手房交易开始“退烧”。

然而,“国五条”实施后,广州继续对户籍家庭限购第三套房,增城、从化未纳入限购范围。

李云和她的模范老公离婚了,离婚协议上写着,“夫妻二人拥有的两套房、两个铺全归李云所有,老公每月还要给她3万元”。同事们对这种离婚协议瞠目结舌。

原来,都是假的,李云家需要一套大房子,一切都是为了买房。

为了获得购房名额,林敏也假离婚了。女儿要读小学,她需要学位房。林敏住在天平架一套90多平方米的房子里,并在海珠区有一套小两房用于投资。她对这两处房子所在地段的小学都不满意。

令她苦恼的是,一个家庭只能有两套房,她并没有多余的购房名额。而广州多个区均要求,房子是家庭的物业,孩子才能算地段生。情急之下,她决定假离婚。

她和丈夫办了离婚手续。两套房归到她名下,女儿判给先生。

两个月后,他们在五羊新城选中一套40平方米的小房子。他们赶紧将先生和女儿的户口落定,只等入学。

林敏和先生打算,等女儿入学后,再找个时间复婚。这个消息他们没敢告诉家里人,“家人不会理解的,没必要让他们知道”。两人吵架时,她还会赌气,“这是我的房子,你可以搬去你的房子住”。

他们也像很多假离婚者一样,担心会否弄假成真。两人曾就这一问题开诚布公地谈话。“要是你不放心,两套房子都给你好了”,林敏的先生安慰她。对此,她看得很开:“只要两人感情好,一纸婚书并不是那么重要”。

眼见房价蹭蹭上涨,房地产经纪人陈艳打算高价“下水”。她的先生在海南有一家工厂,她说服先生卖掉工厂,投资楼市。“开工厂又辛苦,挣的钱还不如房价涨得快”。

熟谙房地产政策的陈艳自有规避的办法。在佛山南海恒大御景半岛,她买下一套170多平方米的洋房。佛山对非本地人购房,要求连续缴纳一年社保,她托关系为先生补缴了一年。随后,他们在不限购的从化流溪御景,买下一套300多平方米的别墅。

在广州市区,他们还有一个购房名额,于是在小北买下一间80多平方米的学位房,坐等升值。

陈艳买房的诀窍是,用全款买下一套房子,再将这套房子拿去银行抵押贷款,紧接着去买下一套。“确保资金流动,就有钱可赚了”。

“限价令”下

双合同假数据

广州版“国五条”中规定,2013年,市内新建商品住房价格涨幅,要低于全市年度城市居民人均可支配收入的实际增幅。这一“限价令”,令一手房交易中的“双合同”应运而生。

李颖去番禺市桥的“温馨里”看房,她选中了一套南向86.18平方米的三房,格局和朝向都令她满意,单价每平方米1.7万。

在计算房款时,售楼小姐给了她两套方案。一套是按每平方米1.7万元来计算,总房款为146.5万元,首付44.5万多。但这一方案“仅供参考”,李颖买楼必须按另一套“双合同”的方案来进行。

在“双合同”中,以每平方米1.2万元计算,这样,总价显示只有103.42万,剩下的43万多元房款,则计入装修合同。这样一来,李颖只能按103.42万元的额度,向银行申请贷款。装修合同中的款项,则需要向开发商“借”,借期分为5年和10年不等,年利率则为10%和20%,远远高出银行利率。

以按揭30年来计,如果李颖选择在5年内还清装修合同中的款项,在这5年里,她的月供为9876元;若是按10年来还,则为7547元。由于所能享受银行的优惠减少,她压力骤增。

这一“双合同”同时出现在越秀、番禺和花都等地的一手楼盘。“没能抑制房价上涨,反倒加重了购房压力”,李颖对房地产调控新政表示不理解。

尽管政府一再表示,将对“双合同”严厉查处,但开发商依旧不为所动。

一名开发商说,开发商是被政府“逼”的,不得不走这一步。他解释:市国土房管局实行限价,这个房子本来要3万元,一定要标价2万元,否则就不给出预售许可证。可是两万元连地价成本都拿不回来。

这名开发商说:“走到这一步,是市场无可奈何的结果,政府之手严重干预了市场秩序”。

也有开发商意识到,这给国家的统计数据注了很大的水分。这些上报给国家部委的数据偏离了市场价。

“穗六条”升门槛

外地客买房难

去年11月18日,“国五条”在广州继续“落地”,推出“穗六条”。最核心的政策是将外地人购买本地社保的时限由1年增长到3年,二套房首付比例提高到7成。有声音认为,这一政策在一定程度上延缓了二手房的交易量。

二套房首付的增加,使得改善型买家更为波折。在如意坊附近做生意的董铭,本来准备在中山八买一间房子,“穗六条”政策一出,二套房首付提到7成,他感觉“囊中羞涩”,只好卖掉原来的房子,用来补充首付。

一买一卖,董铭担心旧房卖掉了,新房却没买到,导致“青黄不接”,他向中介提出,找到合适的房子同时,再卖出手头这一套。买家同意了他的提议。

去年11月底,董铭终于在中山八路童装市场附近,找到一间50来平方米的电梯楼。新买的房子单价2万多,他的老房售价每平方米1.8万多元,差不多用来冲抵7成首付。签约时,他把自家老房子的买家和新房子的卖家一起约到中介处,同时签下合同。

中原地产一名二手经纪负责人表示,二套房首付提高了,改变了不少市民的置业计划。很多准备改善住房的买家,需要卖掉原来的房子,来补充首付。

中原地产荔湾广场店经理徐艳永说,他们店内7成以上的顾客,都是外地顾客,在附近从事珠宝玉器生意,他们买房不做按揭,大多数人带着一张银行卡,一次性付清。这些购房者被卡在了社保上,当社保期限涨至3年,没有谁愿意打“持久战”了。

徐艳永店内的生意也因“穗六条”急转直下。此前,在荔湾广场及周边,他们一个月可以签下五六单生意,现在缩减了三分之二以上。

多名地产中介表示,在番禺洛溪、祈福新村等二手房交易量较大的区域,楼价已有松动之势。“原来可以卖到135万的三房,现在业主125万也肯出手了”。

然而,中介们依旧淡定,因为他们坚信置业的刚需和换房改善型买家还是大有人在。

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